鉴于巴耶利巴区（PLQ）的崛起和第15区（RCR）的突出，该地区的任何房产都应该表现良好。如果说新加坡人喜欢他们的共管公寓开发项目有什么特点的话，那就是拥有永久产权、靠近捷运以及位于购物中心顶层的三重优势。
加东丽晶（Katong Regency）应该就是这种情况，这是一个永久产权混合用途项目，大多数人更熟悉的名字是KINEX购物中心。但为什么表现平平呢？这是一个被低估的财产，等待被重新发现吗？还是说这只是一次价格过高、风险很大的买入？如果你在PLQ附近找房子，你可能想看看这个：
加东摄政是KINEX的住宅部分。它由244个永久产权单位组成，位于三层商场的顶层。它于2015年完成，但请注意，商场组件（KINEX）当时被称为One Knowledge mall （One KM）。在2018年8月，它被改造成KINEX。
加东摄政酒店沿着黑格路（就在市场和食品中心对面），也在旧城市广场购物中心旁边。从这里可以步行到巴耶利峇捷运站（CCL， EWL），附近的巴耶利峇区（PLQ）提供密集的购物中心，办公室，餐馆等。顺便说一句，这个地区也因定期举办的斋月集市而闻名，集市围绕着Geylang Serai市场。
该项目也靠近一些著名的学校，黑格女子学校和康华学校都在优先招生范围内。
中央区（RCR）的其他位置，靠近PLQ，应该会看到强劲的升值。然而，到目前为止，加东丽晶的业绩相当不稳定：目前有18笔不盈利的交易，44笔盈利；而且收益往往是微乎其微的。最后一笔记录在案的交易发生在2024年10月23日，边际回报率为1.4%。另外两笔交易发生在2023年12月和2024年2月，边际回报率仅为0.2%。事实上，平均投资回报率约为1%（详见下文）。
整体价格走势也不稳定：
但考虑到这是一个较小的项目（244套算小户型），较低的交易量是造成这种情况的部分原因。
巧合的是，笔者几年前在One KM租下了一个与教育相关的业务空间（当时它还在建设中）。当时，销售宣传中提到，这里是一个很好的集水区，适合开设辅导班或辅导班中心，因此得名One Knowledge Mall。
很明显，开发商的目标用户主要是家庭；由于购物中心的丰富中心概念最终被放弃了，我们知道这并没有成功。据推测，把重点放在专业人士或房东身上可能会更好，因为PLQ是一个拥有甲级办公空间的中心，而且该地区缺乏大多数家庭似乎更喜欢的那种绿色空间。
那么为什么它做得不好呢？
这可能是我们看到如此低回报的主要原因。看看加东丽晶在推出时的价格。与500米半径内的其他项目相比，这是最昂贵的项目，平均每平方英尺1673美元。这比周围的转售选择权高出53.4%：
项目名称
新销售
转售
子销售
38套房
1321美元
阿斯顿大厦
812美元
美丽的小屋
1242美元
1439美元
巴特沃斯8
1172美元
巴特沃斯的观点
1033美元
城市广场
1012美元
起重机法院
960美元
D 'WEAVE
1238美元
黎明城镇
1088美元
东区阁楼
1050美元
金刚砂点
1025美元
“RUBY
1274美元
1304美元
ESTIQUE
1254美元
玉强
1096美元
银河大厦
901美元
GRANDl墨方
866美元
灰色的大厦
808美元
帝国的高度
1491美元
KATONG摄政
1673美元
梅尔罗斯城镇
1337美元
1 k格林莱恩
1143美元
棕榈小屋
801美元
巴耶利巴住宅
1097美元
丽兹摄政
1134美元
示巴旅馆
726美元
签名波峰
1106美元
西姆斯剑鱼
1006美元
980美元
西姆斯住宅
728美元
guillemard套房
1507美元
向日葵宏伟
988美元
大班玉
737美元
的酸樱桃
1261美元
的CARPMAELINA
851美元
银杉
1289美元
的WATERINA
1147美元
黑格上的凡尔赛亚
1217美元
沃辛顿
1327美元
总体平均
1567美元
1090美元
1330美元
在加东摄政酒店涨价的时候，价格似乎已经考虑到了该地区的升级计划。众所周知，巴耶利巴届时将成为一个新的枢纽，尽管PLQ将在2019年左右完工。
加东摄政的房价仍高于邻近地区（平均每平方英尺1678美元）。看看同样的500米距离，对比如下：
项目名称
新销售
转售
38套房
1781美元
阿斯顿大厦
1147美元
美丽的小屋
1737美元
巴特沃斯8
1936美元
巴特沃斯的观点
1532美元
城市广场
1530美元
D 'WEAVE
1659美元
黎明城镇
1551美元
金刚砂点
1824美元
“RUBY
1669美元
ESTIQUE
1508美元
玉强
1658美元
银河大厦
1464美元
GREENLANE公寓
1465美元
帝国的高度
1749美元
KATONG摄政
1978美元
1 k格林莱恩
1354美元
巴耶利巴住宅
1749美元
丽兹摄政
1783美元
桑迪八
1839美元
西姆斯剑鱼
1270美元
西姆斯住宅
1109美元
guillemard套房
1600美元
向日葵宏伟
1326美元
的酸樱桃
1787美元
的连续体
2812美元
银杉
1659美元
的WATERINA
1865美元
黑格上的凡尔赛亚
1770美元
与邻国相比，这一价格溢价约为19.8%，尽管价格差距已经缩小。
为了更加确定，我们还研究了新转售交易和转售交易。这将有助于排除次级出售交易。这一点很重要，因为像转卖到转卖这样的交易可能导致利润迅速减少，从而扭曲了对回报的整体看法。
项目
回报率（百分比）
ROI平均值
体积
平均持有期
梅尔罗斯城镇
1%
0%
4
7.7
桑迪八
6%
1%
4
5.5
KATONG摄政
9%
1%
53
8.6
美丽的小屋
3%
1%
2
5.0
的酸樱桃
10%
1%
10
6.2
38套房
8%
2%
15
6.2
西姆斯剑鱼
12%
2%
4
6.3
示巴旅馆
13%
2%
1
5.9
“RUBY
19%
2%
2
7.2
帝国的高度
11%
2%
16
5.4
阿斯顿大厦
15%
3%
16
5.1
的CARPMAELINA
24%
3%
4
6.1
guillemard套房
20%
3%
2
6.0
黑格上的凡尔赛亚
20%
3%
9
5.6
西姆斯住宅
27%
3%
5
7.5
银杉
16%
3%
3
4.6
签名波峰
26%
4%
2
5.5
东区阁楼
20%
4%
3
5.1
的WATERINA
30%
4%
11
7.1
城市广场
57%
4%
1
11.3
大班玉
47%
4%
1
9.2
巴特沃斯的观点
38%
4%
3
7.8
D 'WEAVE
22%
4%
6
5.6
丽兹摄政
15%
4%
2
4.0
ESTIQUE
32%
4%
1
6.4
GRANDl墨方
35%
5%
2
6.7
黎明城镇
33%
5%
1
5.5
巴特沃斯8
26%
6%
7
4.4
巴耶利巴住宅
43%
7%
1
5.5
玉强
37%
7%
6
5.5
金刚砂点
41%
12%
6
5.5
如前所述，我们看到平均回报率只有1%左右，这很糟糕；事实上，它使加东丽晶成为该地区表现最差的第三名。
因此，尽管该项目具有强大的地理位置优势和永久业权地位，但价格可能从一开始就太高了。这限制了价格上涨的空间，这可能是整体表现疲弱的主要原因之一。
看看最近的利润，你可以很容易地看到，那些从加东丽晶赚了很多钱的人是那些在推出时以较低的价格购买了较大单位的人。
这种做法得到了回报，因为最近的趋势显示，人们对更大的家庭户型的需求强劲，而不是更小的卧室类型。
你还可以看到，当时的定价策略是，小单位的每平方英尺价格要比大单位高得多，这就是为什么10多年来小单位几乎没有升值。这种情况在今天正在发生变化，我们看到像Sora这样的新推出的3床公寓的每平方英尺价格高于1床公寓（这反映了需求的变化）。
另一个可能的原因是加东摄政公寓的面积和平面图。虽然一居室在平均水平之内，但两居室+学习单元的面积在936至990平方米之间。ft比平均尺寸要大（这是今天新推出的3床床的尺寸）。因此，这个数量可能会让今天的买家感到不快——他们可能宁愿在其他地方买一套三居室，即使位置可能不那么方便。
此外，两居室单元的阳台过大，这对于位于商场上方的开发项目来说可能不是必要的。
我们采访了一位专门从事15区的经纪人，他说，尽管靠近PLQ，但加东摄政的周边环境看起来比它的高档邻居老得多。城市广场到大联广场周围的区域更容易让人想起葛朗，而不是PLQ（长时间的老店屋，有咖啡店、ktv、灯具店等）。
这是一个相当主观的判断，但如果你对这个地区感兴趣，我们建议你快速浏览一下谷歌地图，或者顺便去看看。我们确实认为在美学和整体氛围上有很大的不同，尽管PLQ非常接近。
周围明显缺乏绿色空间，这里的交通非常拥挤。这是一个非常适合都市人的地方，而不是那种喜欢公园连接、骑自行车等的人。
尽管进行了品牌重塑，但坊间的说法是，就租户组合而言，KINEX还不错（你可以在这里查看目录）。虽然它足以满足大多数日常需求，但相比之下，它肯定会受到影响，因为PLQ在步行距离内。由于附近还有这么多大型零售商场，买家可能会忽视“楼下商店”带来的额外便利。
城市广场和Grandlink也在老化，提供的服务非常有限；因此，买家甚至可能不会将其视为便利设施。
鉴于巴耶利巴最近的事态发展，我们觉得几乎是浪费了潜力。这处房产可能是PLQ附近一种更实惠的生活方式。例如，想想像Parc Esta这样的项目的成功销售，其主要卖点是距离巴耶利巴（Paya Lebar）只有一站火车的距离。
如果商业元素可以得到改善（也许是对一个强大的主力租户的租金优惠），并向城市专业人士推销，价格仍有可能上涨。
本文最初发表于Stackedhomes。
有限公司ndominiumprivate property物业市场/部门物业
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