专家们几十年来一直在警告住房危机，而解决方案也一直摆在我们面前，克里斯蒂安·尼米茨说
“规划体系……大大提高了土地和房价……扭曲了经济结构，所有这些都导致英国人的生活水平低于应有的水平。”[…]总的减少[…]可能相当于国民收入的10%或更多。”
这是《没有空间！》没有房间!经济事务研究所（Institute of Economic Affairs）本周发布了《英国城乡规划体系的成本》（The Costs of British Town and Country Planning System），这是一份关于英国住房危机起因和后果的研究报告。
我知道你在想什么：“哦，拜托，不要再来一份报告告诉我们，我们需要放松规划限制，重新开始建造东西。”难道我们现在还没弄明白吗？”
但这里有一个转折：这份“新”报告根本不是新的。这是1988年一份报告的再版。
我增加了新的前言和新的脚注，以确保报告包含最新的房地产市场数据，并反映有关该主题的学术文献的现状。但是我没有对正文本身做任何改动。
我也不需要。因为它仍然感觉像是上周写的，如果不是因为偶尔的泄露（比如当多厅影院作为一种令人兴奋的新奇事物出现时，或者当与一个叫做“西德”的国家进行经济比较时）。
这正是我们重新出版这本旧书，而不是写一本新书的目的。37年前就有可能如此清晰地看到这些问题，这是对英国住房政策失败的一种更残酷的控诉，而不是今天撰写的一份报告。根据定义，这份报告完全没有事后偏见，正是这一事实使其论点更加有力。
作者，已故的艾伦·埃文斯教授，从一些相对简单的观察开始。在他看来，近年来房价的上涨几乎完全是由于土地价格的上涨。但上涨的并不是“土地”本身的价格。确切地说，是有规划许可的土地的价格。没有这种许可的土地过去是——现在仍然是——便宜得像薯条一样。英国有丰富的土地。它只是否认了自己使用它的能力。
埃文斯教授还领先于他的时代，认识到这个问题的影响比人们普遍认为的要广泛得多。认为住房危机只会影响那些为买房而苦苦挣扎的年轻租房者是错误的。它对整个经济产生了一系列影响，并在多个方面使英国变得更穷。
首先，土地是生产的关键要素。土地稀缺和昂贵提高了在英国做生意的成本。这导致了更高的消费价格和更低的工资。
埃文斯教授已经认识到，房地产市场是国内移民的障碍，阻碍了人们从生产率相对较低的地区迁移到生产率相对较高的地区。这样一来，英国经济作为一个整体的生产力就会下降。
住房危机也阻碍了储蓄和投资。房主们已经习惯了他们的房产财富每年自动增长，预计这种趋势会无限期地持续下去，并且不再觉得有必要把钱投入养老基金或其他长期储蓄工具。如果你的房子已经为你做了，为什么还要费心存钱呢？
在解决方案方面，埃文教授的书已经指明了正确的方向。激励措施必须重新调整，以便允许大量发展的地方能够分享这种发展创造的一些经济收益。保护一些景观免受开发并没有错，但这需要以有选择性和针对性的方式进行，而不是像绿化带那样全面禁止。
37年来，正确的诊断和正确的解决方案一直摆在我们面前。政策制定者可以——也应该——在几十年前就知道这一切，并采取相应的行动。但他们选择不这么做。除了把这描述为所有主要政党长达十年的政策失败之外，很难想象还有什么别的办法。
37年来，埃文教授的书几乎一天都没变老。让我们希望衰老过程现在终于开始了。
克里斯蒂安·尼米茨（Kristian Niemietz）是政治生态学的负责人他是生态研究所的经济学家经济事务
