上世纪80年代末，当保罗?基廷(Paul Keating)推动改革以提高澳大利亚的竞争力时，他有一句著名的俏皮话:如果你走进任何一家宠物店，“那里的居民会谈论微观经济政策”。
今天，那些宠物店的谈话很可能是关于住房供应的。
人们普遍认为，我们正处于住房危机之中，而持续增加可用住房数量是解决这一问题的最佳途径。有抱负的租房者面临的挑战凸显了这个问题。Domain的数据显示，全国空置率已降至0.7%的历史低点。在悉尼和墨尔本，可供出租的房屋比例从未如此之低。
民意调查显示，社区感到焦虑;上个月的益普索问题监测(Ipsos Issues Monitor)要求具有代表性的人口样本找出英国面临的三大挑战，结果发现，45%的人将住房列为首要问题，这是该调查13年历史上的最高比例。许多选民似乎认为有必要进行改革以改善我们的住房制度。
可以理解的是，争论集中在如何改变规划规则以增加住房供应。
但在危机之中，我们应该动用所有可用的杠杆;改善住房税收也应提上日程，尤其是取消印花税。
几十年来，我们都知道印花税——买房时收取的一大笔先期税——对经济是有害的。一项又一项的研究发现，它是澳大利亚最低效的税收。
格拉坦研究所(Grattan Institute)经济政策项目主任布伦丹?科茨(Brendan Coates)表示:“在经济学中，最接近统一票的是印花税不好。”
虽然州政府为许多首次购房者提供印花税豁免，但税收的性质仍然影响着潜在业主和租房者可以获得的房产。
印花税阻碍了业主搬到更适合他们需求的住房，无论是在另一个城市找到更好工作的工人，还是独自住在大房子里的老年人。这也是为什么在我们的首府城市最好的郊区有那么多带多个备用卧室的大型家庭住宅的原因之一。
印花税实际上是一种离婚税，因为当一个家庭的房屋被出售以允许资产分割时，分居的夫妇如果再次购买房产，就都需要支付印花税。它还被指责鼓励家庭在搬家可能是一个更好的选择时进行翻新。
如此多的扭曲意味着土地没有被分配到最有价值的用途，这影响到包括租房者在内的每个人。
新南威尔士州生产力委员会(NSW Productivity Commission) 2021年的一项研究得出结论，印花税“减少了住房的有效供应，给价格带来了上行压力，对负担能力产生了重大影响”。
印花税的替代方案是征收广泛的年度房产税，类似于市政税，这对改变人们工作、储蓄和投资的动机几乎没有作用。
花了数年时间研究住房税的布伦丹?科茨(Brendan Coates)估计，从印花税转向广泛征收的房产税，将使租金和房价最多下降6%。
这不仅会降低住房成本。格拉坦研究所(Grattan Institute)去年向维多利亚州政府提交的一份报告估计，将印花税换成财产税将“让维多利亚州每年多赚50亿美元，同时还能提高住房负担能力”。
印花税也是一个众所周知的不稳定的国家收入来源，因为它随着房地产市场的起伏而波动。用一项精心设计的财产税来取代它，将使学校、医院和紧急服务等关键公共服务的资金基础更加稳固。
即便如此，首都地区是唯一一个取消印花税的地区。2012年，香港推出了一项为期20年的计划，逐步用广泛征收的房产税取代房产税。
2020年底，时任新南威尔士州财长的多米尼克·佩罗特(Dominic Perrottet)宣布了逐步取消印花税的计划，转而征收年度房产税。
但该计划失败了，最终只有新南威尔士州的首次购房者购买价值不超过150万美元的房屋才可以选择支付年税而不是印花税。Minns工党政府去年上台后不久就废除了这一政策。
维多利亚州政府曾考虑让购房者可以选择每年缴纳房产税，而不是预先缴纳印花税，但尚未公布任何政策。
在佩罗特命运多舛的改革发展过程中进行的分析强调了潜在的好处。
新南威尔士州财政部(NSW Treasury)的模型发现，从印花税到房产税的互换，将使新南威尔士州的住房拥有率提高6.6%。这相当于约13万户家庭“从租赁住房转移到自己的住房”。
佩罗特试图废除印花税的失败也表明，要摆脱澳大利亚最严重的税收，需要联邦政府的领导和财政支持。各州将需要英联邦的临时援助，以有效地逐步取消印花税。
但回报将是巨大的。科茨估计，从印花税到广泛征收房产税的全国性转变将使澳大利亚人的收入每年增加200亿美元。
联邦财政部长吉姆?查尔默斯(Jim Chalmers)经常谈到提高生产率的必要性;推动逐步取消印花税将实现这一目标，同时降低租金和房价。
这可能是一个罕见的三赢。
