Tech Equity Collaborative的一份新报告着眼于不断发展的房地产技术(“proptech”)行业对租户的影响。研究人员发现，风险资本对该行业的影响导致租户和潜在房主的结果更糟。
房地产技术行业——帮助公司和房东购买房地产、收取租金、筛选租户等的软件——在过去十年中取得了巨大增长:根据该报告，“2010年至2021年间，全球该领域的风险资本投资增长了53X，从6亿美元增长到320亿美元。”其中仅2021年就有190亿美元的投资。同年，来自私募股权的投资增加了35%。
许多这样的公司声称要实现住房所有权或租赁的民主化，但最终却创造了掠夺性的包容形式，表面上是为了消除历史障碍，实际上却通过收费或欺骗行为加剧了不平等。报告称，这些公司正在加速住房金融化，或将房产转化为投机性资产以存放现金。它们还使企业能够在筛选租户、批量提交驱逐通知和协调租金上涨时躲在算法后面。
在某些情况下，联邦政府参与了这一活动:2012年，联邦住房金融局(federal Housing Finance Agency)创建了一个“从租到拥有”(Rent to Own)项目，允许大型投资者大量购买止赎房屋，并将其转变为出租物业。
在美国，“以租换租”的做法由来已久。在20世纪50年代和60年代，无数黑人房客成为“契约换契约”项目的受害者，他们支付更高的租金，并承诺将契约移交给他们，但只因为轻微的违规行为，合同就会被取消。
现代的“自租自住”计划与此类似，因为租房者不建立股权，而且在大多数情况下最终并不拥有房屋。它们受到私募股权和科技行业的推动。该报告分析了各种租赁创业公司的成功及其融资情况;Home Partners of America和Divvy这两家公司的成功率分别为38%和50%，它们得到了风险资本和私募股权的支持。一家名为Trio的公司有78%的成功率，并得到联邦住房管理局抵押贷款的支持。这是研究人员发现的唯一一家利用政府支持而不是风险投资的创业公司。
自2008年以来，私人股本一直在蚕食单户住宅领域，自疫情以来，购买数量激增。这在一定程度上要归功于proptech;报告发现，虽然大型投资者最初发现大规模住房所有权在物流上具有挑战性，但通过proptech行业和大数据分析，这一问题得到了简化。“他们在新技术工具上投入了大量资金，这些工具突然让管理大型房地产投资组合变得有利可图，”Tech Equity表示。这使得大型风投和私募股权支持的公司能够筛选租户，收取租金，处理(或忽略)维护请求，或者远程和批量驱逐租户。它允许像美国房屋租赁公司这样的公司将租金提高150%，并将费用提高高达1000%。
报告还提到了租户筛选软件;长期以来，这些工具一直因表现出偏见而受到批评，它们是许多歧视诉讼的主题，并使潜在的租户与其他人完全混淆。报告发现，这类软件不透明，让消费者处于不利地位。报告称，“从样本报告来看，即使是房东也不知道这些决定是如何做出的。”
缺乏透明度也削弱了联邦政府的保护。《公平信用报告法》允许消费者知道他们的信用报告中有什么内容，报告中的哪些因素被拒绝，如果有任何不准确的地方，他们可以要求纠正。但目前尚不清楚这是否涵盖了预测分析，这是一种推测。“如果这些信息不准确或不准确怎么办?该报告的作者问道:“如果它完全是假设的，就像预测评分一样?”
Tech Equity要求该行业提高透明度，并发布了一份“道德实践指南”，呼吁公司测试产品的不平等结果，尽量减少收集的数据，并为消费者提供上诉决定的机会。
