在一起集体诉讼中，一项新的18亿美元的和解协议指控该国最大的房地产经纪人非法合谋建立了一个对房屋卖家来说更昂贵的系统，这可能会导致该行业发生翻天覆地的变化，房地产影响者已经吓坏了。
该诉讼于2019年在密苏里州西区提起，并于2022年5月成为集体诉讼，将全国房地产经纪人协会(NAR)、Realogy Holdings Corp、Homeservices of America、RE/MAX LLC等列为被告。它声称，这些公司非法保留了一种制度，迫使出售房屋的人向卖方和买方的经纪人支付费用。这起诉讼是针对密苏里州的，指控这些公司违反了《谢尔曼法》和密苏里州的反垄断法。据HousingWire报道，10月31日，全国房地产经纪人协会和两家大型经纪公司被认定负有责任，并被迫支付赔偿金，法官的最终判决可能会完全取消这种做法。
不久之后，同一群律师又对NAR和包括Redfin和Compass在内的另一批大型经纪公司提起集体诉讼，导致这些公司的股价下跌。全国房地产经纪人协会首席执行官鲍勃·戈德伯格宣布，他将在判决下来后提前退休。
在美国，房屋卖家通常必须向自己的经纪人支付3%的销售价格，向买家的经纪人支付3%的价格，该诉讼称之为“敌对佣金规则”，但NAR称之为“合作补偿规则”。NAR拥有“房地产经纪人”一词的版权，它有效地迫使全国的每个房地产经纪人都遵守这些规则，与最大的经纪公司合作，有效地将房主锁定在这个系统中。
但陪审团上周裁定，这构成了违反《谢尔曼法》的非法阴谋，NAR和两家尚未选择和解的大型经纪公司——伯克希尔哈撒韦旗下的keller Williams和Home Services of America——必须支付全部款项。在集体诉讼之前，美国司法部反垄断部门已经在调查房地产经纪人的赔偿行为。
房地产界的网红们立即在TikTok和YouTube上对这一消息做出了反应。YouTube上的房地产网红Real Estate Ninja表示，他已经看到一些房地产经纪人辞职。“这太疯狂了，”他说。“既然已经有了一些先例，现在有大量律师正在研究如何针对全国房地产经纪人协会提起诉讼。”
但在评论中，人们对经纪人在购房过程中所扮演的角色所获得的总体薪酬感到愤怒。
“在我看来，现在大多数人都是自己找到自己想看的东西，只需要中介来做文书工作。代理商只知道什么东西在卖，然后连续几天开车带你到处看房的日子已经结束了。他们中的大多数人现在只是在你想看的房子里和你见面，然后为你开门，”一位评论说。
一位在抖音上有影响力的房地产人士预测，这将“改变市场，让它变得更糟”，因为卖家的经纪人将完全淘汰买家的经纪人。她还猜测，有资格购买新房的买家会越来越少，因为买家中介的费用会转嫁给他们。
“这不是为任何人赢得任何东西，只是让律师得到报酬，”TikTok的经纪人朱莉娅·赫尔利(Julia Hurley)说。她说，经纪人离开全国房地产经纪人协会是一件好事，但批评了那些认为房地产经纪人收入过高的人。“哦，当然，带你自己看房子，看好几个小时，好几个小时，”她说。“你可以全职做这件事，因为你没有真正的工作，对吧?”她讽刺地说。
她预测，即使全美房地产经纪人协会不再强制要求这样做，卖家也会以合同的形式同意向买家的经纪人付款，因为否则买家将买不起房子。
赫尔利说:“千禧一代和Z一代现在以8%的利率购买这些房子，一个两个人的家庭每年几乎赚不到10万美元，他们不可能为此额外支付3%或任何1%。”
TikTok上的另一名房地产经纪人表示，自判决以来，“对房地产经纪人的仇恨一直没有停止”，但他为全国房地产经纪人协会的做法辩护说，“目前系统的运作方式对消费者来说是最好的。”他说，在澳大利亚和欧洲，卖家不向买家支付中转费，拥有房产的人更少，“没有人为自己创造财富”。
全美房地产经纪人协会在被认为是现任总统特蕾西·卡斯珀的判决后发表了一篇博客文章。“这件事离最终结果还很远。我们将对责任裁决提出上诉，因为我们认为NAR的规定符合消费者的最大利益，支持市场定价，促进商业竞争。我们仍然乐观地认为我们最终会取得胜利。在此期间，我们将要求法院减少陪审团裁定的损害赔偿。”卡斯珀写道。使用NAR拥有的商标，Kasper写道，“REALTORS?是日常工作的美国人，他们是帮助消费者驾驭房屋购买复杂性的专家，并倡导公平的住房和财富建设。”
判决结束后，Redfin发表了一篇由首席执行官格伦·凯尔曼撰写的博客文章，声称自己“站在了历史正确的一边”，并称这起新诉讼是“山寨诉讼”。Redfin本月早些时候离开了NAR，理由是诉讼中列出的做法，以及对NAR前主席肯尼·帕塞尔(Kenny Parcell)的性骚扰指控。凯尔曼猜测，“传统经纪人现在无疑会培训他们的经纪人，让他们欢迎有关费用的对话。”
2022年5月提起的诉讼称，赔偿规则导致了“买方经纪人的单方面和实际上不可谈判的赔偿提议”。由于NAR拥有“房地产经纪人”一词的权利，个人经纪人和房主必须使用该系统，因为“否则这些当事人将无法从被告公司的品牌、经纪基础设施和其他支持中获益”。
反垄断诉讼通常必须证明对消费者造成了某种伤害，而诉状认为，NAR的规定将经纪人费用提高到高于市场所能决定的水平，“排除了创新或低价替代品的竞争”。
诉状称:“被告的阴谋迫使房屋卖家支付成本，如果不是因为被告的反竞争限制，在竞争市场中，这些成本将由买家支付。”原告律师写道，在澳大利亚和欧洲没有类似规定的国家，平均总佣金在1%到3%之间。
10月31日，在和解的同一天，由同一位律师提起的全国诉讼也针对全国房地产经纪人协会，以及大型经纪公司Compass、Redfin、Douglas Elliman等。这次的论点与之前的集体诉讼几乎相同，只是原告名单发生了变化。
房地产市场目前正处于过渡时期，利率推高了抵押贷款，房屋销售价格居高不下，房地产交易量减少。针对房地产行业在价格制定中的作用的诉讼越来越多，包括去年和今年的几起租金操纵诉讼。
尽管全美房地产经纪人协会的决定可能要经过数月或数年的上诉程序，但这表明，在联邦层面放松反垄断审查的几十年里，房地产行业的一些方面将不得不改变。NAR声称拥有150万会员，如果准确的话，这意味着美国有0.44%的人是房地产经纪人。然而，现在大多数房产的看房都是在网上进行的。
随着房价上涨，买家和卖家都开始怀疑他们是如何、为什么以及向谁支付这么多钱，这是有道理的。经纪人可能会担心失业或减薪，首次购房者可能会担心成本被转嫁到他们身上，但一家私人公司决定人们出售房屋支付多少钱的日子似乎不多了。
